高风险行业(去哪里找高风险工作)

2021年将是房企的“雷霆之年”。

2021-07-19 17: 34齐鲁微观察

文| 100强战略观察家潘唐勇

昨天看到远洋运输集团只用一块钱就能收购红星美凯龙70%的股权，真的很震惊。

2021年确实是高杠杆房企的“生死之年”。

时至今日，“三条红线”的威力仍在轰轰烈烈地展示着！

今天越来越多的房企甚至百强都开始裸泳了！

出来混，迟早要还的！

做生意，赌博是不能接受的！

2021年，某房企的视线感“雷人之年”！

少数房企爆雷，对行业未必是坏事。一些对赌性强、经营不善的房企将被淘汰，留下一些拿地稳定、竞争力强的房企，这对于一个超级行业来说，也是一次“进化洗牌”和“血的教训”！

毕竟中国每次调控后都死了一批房企，然后政策松绑后又增加了一大批房企。10多年过去了，还是六七万房企！

毕竟一个行业过了20多年的好日子，是时候“真的”调整一下了，对行业有好处！

说实话，为什么说2021年是房企的“雷霆之年”？为什么是2021年？为什么是“雷人之年”？今天老潘就不谈红星美凯龙的销售了。先说说为什么2021年成为房企的雷霆之年。这是更“行业级”的讨论！

从核心三个问题说起。

一、为什么是雷爆之年？

二、哪些房企在爆发？

三、爆款矿房企业有什么特点？

原因1

2021年雷爆罕见:能级高、量大、频率高。

什么是“雷爆之一”？

雷奔是一个 *** 流行语，一个金融术语，指企业因逾期付款或经营不善，导致无法支付投资者本息。

为什么2021年是房企的“雷霆之年”？是2021年 *** 矿房企业“高能级、大量、高频”的核心。

一是爆矿企业的能级越来越高。

以前的雷爆房企主要是中小房企。仅仅半年后的2021年，有迹象表明大家伙也违约了。

或许，没有房地产大到不能倒的结论！

例如，洪钟股份在过去的2018年等。2019年是三生鸿业、伊尹集团、怡和地产等，均为中小型房企；但从2020年开始，一直是傅生、泰禾等中型房企百强，到2021年升级。举个例子，2021年之一雷是10大房企之一的华夏幸福，债务逾期，涉及52.55亿本息，而华夏的底牌是可用资金只有8亿！

紧接着，前两大房企、前地产冠军恒大集团也出现了票据违约，恒大也确认违约。恒大表示，集团高度重视并为个别项目公司安排了极少数商业票据的支付。然后还包括蓝光债券违约，同样是千亿级房企。

二是半年雷爆次数多。

截至2021年5月底，有12家房地产公司存在违约风险，涉及51只债券。比如华夏幸福，泰禾，协信源创。同样的事情也已经发生在公司销售阶段，比如广西一哥张泰，远洋地产40亿收购红星美凯龙70%股权。保利地产拟收购北大资源。比如苏宁地产，也是令人垂涎的！

来源:中正鹏远

三是雷爆频率高，发生连环爆炸。

类似华夏幸福，默认已经不是一次两次了。截至2021年5月，华夏幸福和泰禾集团分别有8次债券违约，累计违约规模100亿甚至200亿，协信源创违约3次。

来源:中正鹏远

原因2

更大偿债年:2021年是房企债务到期的“高峰年”。

2021年雷年是什么原因造成的？

一个最直接最关键的外部因素就是2021年是最近五年的负债高峰！

通俗地说，2021年房企的债务规模和债务压力是更大的！

数据对话

2019年房企负债6888亿，

2020年房企负债8795亿，

2021年将达到房企历史偿债规模的极值，偿债总额将达到12822亿元！

具体来看，仅2021年上半年就高达6990亿元，2021年下半年更是高达5832亿元，一年半相当于2019年的债务总额。

资料来源:RealData

但2022年以后，房企总负债会下降，再次收缩。目前包括RealData在内的多家机构预计，2022-2023年偿债规模将维持在8000亿元以上。

也就是说，最近五年的2021年是房企更高的还债年！

原因3

高杠杆:部分房企赌性太强，盲目谋求全国大扩张。

总负债2021年是房地产更高的一年，但不是关键。

关键是对于房企来说，个别房企负债过高，杠杆太苛刻。

相反，对于一些相对稳健的大型房企，虽然总负债的绝对值不小，但负债率在三条红线之内。所以今年很多百强总裁跟老潘说，不是大房企，不是小房企，是几十亿、几十亿的中型高杠杆房企。

现在，他们甚至在内部反思，当初为什么要放大杠杆去冲1000亿？即使名义上销售额突破1000亿元，企业也陷入了现金流危机。

为什么赌性太重？在老潘看来:“3个点在旧的楼市‘周期潜规则’里，7个点还是房企的贪婪赌博。”

比如过去20年，中国的房地产市场一直是三年一个周期，上涨三年，调整一两年，然后螺旋式上升。很多房企的土地上都有“土地图腾”，都希望下一个周期解决。就算拿了地王也不怕。

在这样的三年周期里，有了土地红利的预期，房企就敢借钱，敢高负债赌博，哪怕是高杠杆。

典型的例子是2009年的平仓，2014年的触底反弹，2016-2018年的大反弹.....三年周期的无数诱惑，让房企拿了地甚至亏本，房东也拿了。这些高杠杆的房企都在赌国运，在低迷时期不断加杠杆，每一次全身心投入赌博，结果居然会创造奇迹！当时王健林也总结过:没有清华北大一样胆大！

另一方面，信用债当时也在“辅助”——2015年下半年开启牛市，机会很多。随着2015年三四线的火爆，很多房企以自己的实体进行了大规模的信贷融资。

其实对于房企来说，简单的项目开发很少会面临公司违约的风险，最可怕的是站在企业层面放大杠杆的信用债，这是未来压垮很多房企的最后一根稻草。

在这里老潘也提醒一下，信用债是一个自由开放的市场，有两个特点。

之一，高度市场化。一旦有违约行为，就会公之于众，人尽皆知。第二，房企一旦出现问题，投资者会跑得无影无踪，后续债券再融资非常困难。

所以信用债一旦违约，会影响连锁反应，会出现自动放大效应。比如评级下降，融资双重受限，一线产品销售疲软...最后形成多米诺骨牌效应！

多米诺效应

原因4

新增融资闸门严控，很难“借新还旧”！

其实房地产，尤其是内地房地产，是一个高负债行业，自然是资金密集型和金融型的，自然是高风险行业，所以房企这20年的高利率也可以说是匹配了高风险！当时高杠杆风险只是因为外围市场的好行情没有爆发。

在过去，房地产的日常投资和运营自然严重依赖外部融资，尤其是住宅开发的模式，都是买了又卖，卖了又买，都是滚动开发模式。所以企业规模越大，越累，债务越堆越高。

但是，住房的滚动开发，尤其是高杠杆、高负债的开发，也在房企内部形成了一个游戏规则——那就是不断“借新债还旧债”是可能的。

所以，即使高杠杆，高负债，我们也不怕。只要能坚持借钱，企业本身越做越大，提升评级就比较容易。最后，新债融资成本逐渐降低，以新债还旧债还是挺舒服的。

但问题是这类游戏在2018年之后就开始面临挑战了！

也就是说，2018年之后国家开始“去杠杆”，信托开始严控，特别是2020年三条红线收紧，融资规模受限之后，房企“借新债还旧债”的游戏开始不再玩了。

比如2020年10月，一个典型的例子就是房企新发行债券和到期债务规模开始出现负的“剪刀差”，即整体新增债务规模小于偿债规模。

即单月，自2020年11月开始，房地产净融资为负的情况持续出现。

据CRIC不完全统计，2021年上半年100家典型房企融资额6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，为2018年以来更低水平！

借新债还旧债不能玩！

而且，这还是总量。新发行的债券很多都是优秀健康的房企。真正违约债务之后，房企债券再融资乃至整个融资都将面临断崖式收缩。

以泰禾为例。整体来看，2020年泰禾集团新增贷款规模不足20亿元，但2021年一季度没有新增贷款。比如三条红线之后，类似优秀地产公司龙湖的高管表示，没想到龙湖的银行信贷“不降反升”！

而且金融业的游戏规则是，一旦企业面临哪怕一次违约，想要再融资都将面临巨大的考验。

毕竟对于金融机构来说，他们永远是锦上添花，却很少“雪中送炭”！

原因5

自我造血困难:盲目投资，周转慢，销售回款难。

如果负债高，杠杆高，国家去杠杆导致融资现金流越来越困难，那么房企就只剩下一条路了。也就是说，通过各种手段，主动迅速“自我造血”！

但此时此刻，房地产企业寻求自我输血更加困难！

就是“外患”的压力只够第二次，原来的“内患”让自己更惨！很多人说2021年过得好不好，要看2018年2019年拿了多少高价地！

老潘总结，所谓自我输血的“内忧”，核心有四痛。

之一，以前除了不赚钱或者少赚钱，眼下能还钱就是“救命”了。但是，过去高杠杆买了一些资产超标的土地，比如商业地产，占了很大比重，比如很多文化旅游小镇项目...最终，现金被存放在持有资产中，无法取出。

第二，过去拿地也是赌博，拿地质量也是问题。比如拿了很多高价地，高端产品降解速度太慢，遇到限价，最终现金流回流率不足。比如我拿了一些三四线的地。结果销售疲软，收钱更难。

第三，过去土地过于有限，集中在一个区域，布局的高度集中导致销售的系统性风险。

比如华夏幸福，就是京津冀都市圈的精耕细作。产业新城模式的巅峰之都，高不可攀。受政策调控以及华北地区经济增长和需求减少的影响，整个现金流承压。

在此，老潘也提醒，区域深耕当然是好事，但作为中型房企，仅仅局限于一个区域深耕，也会遭遇局部系统性风险！

类似华夏幸福，类似滨江杭州，占比高达70%，80%会或将面临局部系统风险！

第四，运营弱，周转慢，缺乏高周转能力。还有很多房企更是“强投资，弱经营，弱运营”，容易导致产品周转慢，销售疲软，最终现金流恢复正常的时间太长。

事实上，高负债、高杠杆不一定会导致房企爆发，这也是融创孙宏斌一再强调的，即只要房企销售能力足够强，回款严厉，负债率大于1，其实房企依然不会爆发。

当然这是对的，但问题是，楼市上涨容易，市场调整难，而且不是所有房企都有融创那么强的销售能力、产品力、还款能力。而且不是所有房企都像碧桂园一样，可以高周转，回款快，钱在碧桂园年复一年的转。

综上所述，房企“内部”财务杠杆高的时候，盲目全国扩张，拿错地，拿地王，周转不灵，项目基础差，团队弱，一旦遇到“外部”强调控，低杠杆，三条红线，两个集中，连续严格限价等，，企业整体自然会形成“内忧外患”和雷电违约的双重高压。

这也可能是下一个即将爆发的房地产公司的“画像特征”！

总结

有人戏言:面对一波又一波的雷爆，泰禾可能才刚刚起步，华夏幸福只是加速器，蓝光可能连路人都不是，恒大只是一场闹剧...但2021年下半年，可能仍会有房企面临生存的挑战和不得不“雷爆”的风险！

出来了就要还。如果是企业，还是要向万科学习。如果市场非常好，你要小心风险。如果市场非常糟糕，你应该保持信心。

没有一个行业，所有的企业都能活得很好，有的好有的差，既有差异化，又有集中性。只有当一个行业走向正常和成熟的时候！

安心做长期房企，不赌了！