通常在二手房交易买卖之前,房主需要都会房子进行评估,那么房产评估价一般比成交价高还是低呢?
一般情况下,房产评估价会略低于市场价。这是因为银行考虑到自身要承担的风险,通常会采取保守的态度。评估价的目的是为了保证借款的安全性,一旦借款人无法偿还贷款,银行可以通过房产评估价来确保能够以较高的可能性收回贷款。此外,评估价比市场价低一些还有其他原因。例如,评估价通常不包括买卖交易中的一些附加成本,如中介费用、税费等。同时,市场价通常会受到市场供需关系、地区经济发展状况、政策变化等多种因素的影响,而评估价更多地关注房屋本身的价值。
1、市场比较法
市场比较法说的通俗些,其实就是货比三家,售房者想要对房子做出准确的定价,基础的办法就是和类似房产进行比较。对于购房者来说,可以通过多看几处住宅,然后在价格相等的住宅中选取效用高的,或者在效用相近的住宅中选择价格的 *** ,从中挑选出自己中意的一个。
房屋评估
2、收益还原法
收益还原法是指按照房地产未来的收益来估计房价的做法,首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本,计算 *** 一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
3、成本估价法
成本估价法是指建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价,成本估价法适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。二手房的的价格按成本估价法进行计算,其公式为:房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧
4、假设开发法
假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析,房产项目在被建设之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、设计费用,建筑施工费用,销售费用,资金成本,税金等,后扣除地价,剩下来的就是预期的利润。
房屋估价
5、基准地价法
基准地价法是指针对到某一地块的土地使用权价值评估,参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,后得出估价对象土地使用权价值的 *** ,这种 *** 通常具有有一定的政策性。
6、混合法
混合法是将以上几种 *** 综合运用,即把各种 *** 求出的结果作加权平均或算术平均,一般是先用耐用年限法确定基准减价额,然后依实际观察法进行修正。
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